Kupno mieszkania z kredytem hipotecznym w dobie koronawirusa. Mieszkanie na kredyt z rynku wtórnego

Dziś postanowiłam się podzielić swoją historią. Postanowiłam wziąć kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie z rynku wtórnego. 

Właściwie to samo postanowienie pojawiło się kilkanaście miesięcy temu, ale trochę trwał proces poszukiwań tej mojej "perełki". Tak się złożyło, że kupiłam mieszkanie, którego właściciele mieli kredyt hipoteczny. Była to procedura trudniejsza niż standardowo, jednak nie niemożliwa :) dziś krok po kroku o procedurach związanych z kupnem takiego mieszkania i o tym, jak to u mnie wyglądało. Trochę moich doświadczeń, trochę porad.

Poniżej kroki, które osobiście uważam za istotne. Są to moje własne przemyślenia o kredycie w dobie koronawirusa, pogłębione o wnioski osób, które mi w całym procesie pomagały. Jest to wpis z pozycji osoby, która jest kredytobiorcą. Nie doradcą kredytowym i nie analitykiem kredytowym ;) 

1. Ustal limit kwotowy ceny mieszkania i uzbieraj 20-30% wkładu własnego 

To pierwszy punkt, który tak naprawdę determinuje każdy kolejny krok. By mieć szansę powodzenia w otrzymaniu kredytu musisz już na początku oszacować koszty całości przedsięwzięcia. 

Wkład własny to nie jedyne pieniądze, jakie włożysz w kupno mieszkania z rynku wtórnego. Do tego dochodzą koszty usługi notarialnej, a także 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. 

Przykład: dla mieszkania kupowanego za ok. 300 000 oprócz wkładu własnego (najlepiej wspomniane minimum, tj. 20-30% ceny sprzedaży) musisz doliczyć jeszcze około 7-8 tysięcy złotych na koszty dodatkowe, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty obsługi notarialnej oraz operat szacunkowy rzeczoznawcy. Jeśli więc cena mieszkania to 300 000 złotych, to dobrze byłoby mieć minimum 60 000 wkładu własnego + około 8000 na koszty dodatkowe. 

Aha, no i kwestia biura nieruchomości. Jeśli korzystasz z jego usług, to koniecznie dopytuj o szczegóły i przeczytaj umowę. Ważne jest to, kto płaci prowizję w przypadku finalizacji zakupu. Być może będziesz to Ty, być może sprzedający, a może każdy z Was po połowie. Prowizja to zazwyczaj kilka procent (brutto, tzn. plus podatek) od ceny sprzedaży mieszkania. Zazwyczaj jest to 1-3%. Warto w tym wypadku negocjować obniżenie prowizji. Jeśli prowizję płaci każda ze stron, to pośrednik z biura nieruchomości reprezentuje interesy każdej ze stron - ta sytuacja wydaje się być poniekąd najkorzystniejsza. Nawet jeśli biuro nieruchomości pobierze prowizję o wartości 1% + VAT od ceny sprzedaży mieszkania, to i tak jest to kwota rzędu kilku tysięcy złotych, czyli kolejny wydatek... 

2. Odwiedź polecanego doradcę kredytowego

Taka wizyta nic nie kosztuje. Ty, jako kredytobiorca, korzystasz z usług takiej osoby, a doradca otrzymuje wynagrodzenie od Twojego banku, jeśli podpiszesz umowę kredytową. 

Spotkanie z doradcą kredytowym bardzo otwiera oczy (zwłaszcza w dobie koronawirusa). Doradca przedstawia aktualną sytuację z otrzymywaniem kredytów hipotecznych. Doradza, jak sama nazwa wskazuje :) mnie poinformował, że nie każdy bank kredytuje np. mieszkania spółdzielcze własnościowe. Oczywiście doradca analizuje Twoją konkretną sytuację. Bierze pod uwagę Twoje wynagrodzenie, aktualny czas zatrudnienia, to czy posiadasz dzieci, ile jesteś w stanie wpłacić w ramach wkładu własnego, czy masz już jakieś zobowiązania finansowe itd. Wylicza ratę kredytu wg ofert z danych banków. Mówi, jakie banki (i ile z nich) warto wziąć pod uwagę.

Rata kredytu to nie jedyne koszty jakie się z nim comiesięcznie wiążą. Jest to jeszcze ubezpieczenie mieszkania oraz ubezpieczenie na życie. A do czasu wpisania nas i banku do księgi wieczystej płacimy dodatkową opłatę z tytułu "prowizji za podwyższone ryzyko". O tym napiszę poniżej.

W praktyce: rata może wynosić na przykład 1400 + 100 zł z tytułu ubezpieczeń, ale jeszcze około 300zł do czasu wpisu w księdze wieczystej. I z 1400 już robi się 1500, a właściwie 1800 przez kilka pierwszych miesięcy...

3.  Szukaj mieszkania, ale nie kupuj emocjonalnie

Czasami jest tak, że zmęczenie w poszukiwaniach sięga zenitu i nagle trafia się perełka. Tyle tylko, że to nie jest najtańsza perełka. W niektórych przypadkach warto odpuścić. Tak, warto odpuścić. W zeszłym roku byliśmy świadkiem castingu na kupującego. Temat castingu? Kto da więcej... Ceny mieszkań dochodziły do takich kwot, że włos się jeżył na głowie. Czy było warto? Pewnie każdy sobie odpowie sam. Ja wiem, że wiele mieszkań miało iść pod inwestycję, tzn. pod wynajem. 2020 zmienił nasze spojrzenie na wszystko...

4. Mieszkanie znalezione, cena zakupu ustalona. I co dalej?

W tym miejscu już tylko krok dzieli Cię od podpisania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania. Jeśli jest to mieszkanie z hipoteką, po poproś o informację o aktualnej kwocie zadłużenia. Jeśli to mieszkanie spółdzielcze własnościowe, poproś o dokument ze spółdzielni potwierdzający brak zalegania z jakimikolwiek opłatami. Właściciel powinien przekazać Ci numer księgi wieczystej tak, abyś miała wgląd w jej treść. Warto wpisać w Google "Prezentacja Księgi Wieczystej" i odwiedzić pierwszą od góry stronę. Po wpisaniu numeru księgi możesz przejrzeć szczegóły dotyczące tej konkretnej nieruchomości. To, co najbardziej Cię powinno zainteresować:

Dział I: informacje o nieruchomości

Dział II: własności 

Dział III: prawa, ograniczenia, roszczenia co do nieruchomości 

Dział IV: hipoteka

O pomoc w sprawdzeniu nieruchomości można poprosić doradcę kredytowego. 

Po przejrzeniu wszystkich powyższych szczegółów należy poprosić właściciela (bądź pośrednika z biura nieruchomości, jeśli to on pilotuje sprawę) o przesłanie projektu umowy przedwstępnej. Taka umowa przedwstępna jest pierwszym krokiem do zawarcia w przyszłości aktu notarialnego. Każda ze stron, sprzedająca i kupująca, deklaruje, w jakim czasie dojdzie do zakupu, np. że do zawarcia aktu notarialnego dojdzie w przeciągu 3 miesięcy od dnia dzisiejszego, tj. do dnia XX. 

Umowa przedwstępna może zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, bądź jako umowa cywilnoprawna. 

Ustalcie, czy parafujecie każdą ze stron takiej umowy, czy tylko strony nieparzyste. Na ostatniej stronie muszą się znaleźć pełne podpisy obu stron, kupującej i sprzedającej.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca na konto właściciela deklarowaną kwotę zadatku. To zabezpieczenie odnoszące się do tego, że żadna ze stron nie powinna się na tym etapie wycofać. 

Należy pamiętać, że jeśli nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego z Twojej winy bądź też nie otrzymasz kredytu, to zadatek przepada. Jeśli sprzedający zechcą się wycofać to muszą Ci zwrócić dwukrotność zadatku. Oczywiście może być też tak, że strony zaznaczą w umowie inaczej. Jeśli nie, to kwestia zadatku jest regulowana przez Kodeks Cywilny, Art. 394 KLIK.

Zadatek liczy się na poczet wkładu własnego :) przy jego wpłacaniu (jak i przy wpłacaniu wkładu własnego) warto wpisać odpowiednie dane w tytule przelewu na rzecz właścicieli mieszkania. 

5. Stały kontakt z doradcą kredytowym + rzeczoznawca... 

Doradca kredytowy powinien na bieżąco informować o wymaganych dokumentach. Właściwie powinien nas przeprowadzić przez proces kredytowy. 

Jednym z wymaganym dokumentów jest operat szacunkowy od rzeczoznawcy. 

Jest to taki opis naszego przyszłego mieszkania, jego stanu, położenia itd., właściwie wraz z oszacowaniem jego wartości. W moim przypadku skorzystałam z usług rzeczoznawcy z polecenia. Koszt takiej usługi to około 500 złotych. Operat szacunkowy jest konieczny dla banków w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. 

6. Doradca kredytowy składa w naszym imieniu wnioski do banków

Po skompletowaniu dokumentów, tj.:

-zaświadczeń ze spółdzielni (jeśli to mieszkanie spółdzielcze własnościowe), 

-zaświadczeń od pracodawcy o zatrudnieniu (każdy bank ma własne takie druki), 

-operatu szacunkowego nabywanego mieszkania, 

-wyciągów bankowych z ostatnich trzech miesięcy, 

-no i ostatecznie wniosków o kredyt

...doradca kredytowy składa w naszym imieniu wnioski do poszczególnych banków

I tutaj bank ma z założenia 21 dni na wstępną odpowiedź, czy udzieli Ci kredytu czy nie. W praktyce ten czas może się wydłużyć, bądź też skrócić. W czasie pandemii nie było jednak tak źle ;) podsumowanie z tym, ile trwały u mnie poszczególne etapy zamieszczę na dole. 

7. Oczekiwanie na odpowiedź banków, ewentualne uzupełnianie dokumentów dla banków 

Dopisuję jako osobny punkt, bo czasami zdarza się, że bank wymaga dodatkowych dokumentów. Na przykład są to wyciągi bankowe z poprzednich miesięcy czy też świadectwo pracy od poprzedniego pracodawcy (jeśli mamy krótki okres zatrudnienia w obecnym miejscu).

8.  Podpisanie umowy kredytowej z bankiem

Na tym etapie musisz wziąć pod uwagę dodatkowe kwestie: swoje ubezpieczenie na życie oraz podstawowe ubezpieczenie mieszkania. Są to zazwyczaj koszty rzędu +/- 100 złotych miesięcznie i są jednymi z warunków udzielenia kredytu. Można skorzystać z oferty banku, można ubezpieczyć zewnętrznie, ale trzeba zadziałać szybko. Jeśli korzystamy z oferty banku, to bank pobiera te pieniądze z naszego konta. Zresztą, sama rata również jest pobierana z naszego konta. 

9. Podpisanie aktu notarialnego 

Dopełnienie obietnic z umowy przedwstępnej ;) tak naprawdę to właśnie ten dokument zawiera najważniejsze ustalenia co do terminu wpłaty dalszej części wkładu własnego, terminu otrzymania kluczy itp. Dobrze byłoby, gdyby podczas podpisania aktu notarialnego obecni właściciele mieszkania przedstawili zaświadczenie, że obecnie w mieszkaniu nikt już nie jest zameldowany.

10. Wpis do księgi wieczystej - dlaczego to jest tak ważne, jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt?

Do czasu wpisania Ciebie i Twojego banku do księgi wieczystej, bank pobiera prowizję za podwyższone ryzyko, czyli w praktyce płacisz około 300 złotych więcej. Gdy otrzymasz pocztą postanowienie sądowe o wpisaniu do księgi wieczystej, to warto jak najszybciej odwiedzić Twój bank i go o tym poinformować. Bank po weryfikacji danych anuluje dalsze płatności z tytułu  podwyższonego ryzyka (zwane potocznie przez niektórych tzw. pomostowym).

Oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej może trwać naprawdę długo. W dużych miastach jest to nawet 6-8 miesięcy... Warto się zorientować, ile będzie to trwało w przypadku Twojego rejonu. Być może rozważysz pismo z prośbą o przyspieszenie wpisu? Takie pismo należy odpowiednio uargumentować. 

Ważne: jeśli kupujesz mieszkanie z hipoteką, to po spłacie zadłużenia obecnych właścicieli ich bank wyda oświadczenie wyrażające zgodę na wykreślenie wpisu w księdze wieczystej. Takie zaświadczenie wraz z wnioskiem KW-WPIS składasz Ty (jako aktualny  właściciel) do sądu zajmującego się hipotekami danego mieszkania. Wniosek możesz wydrukować (dwustronnie) i wypełnić w domu. Wzory jak wypełnić KW-WPIS i inne znajdziesz po wpisaniu w Google "Wniosek o wpis do księgi wieczystej wzory formularzy". Po udaniu się do sądu należy najpierw odwiedzić kasę, zapłacić opłatę (wykreślenie jednej hipoteki = 100 zł, dobrze mieć przy sobie gotówkę), a następnie udać się z wypełnionym wnioskiem do biura podawczego. No i cóż, czekać, aż pocztą przyjdzie powiadomienie o wykreśleniu :)

ILE TO WSZYSTKO TRWAŁO? Odstępy czasowe między poszczególnymi etapami

1. Prezentacja mieszkania -> Umowa przedwstępna:   4 dni kalendarzowe

2. Kompletowanie dokumentów dla banków (świadectwa pracy, zaświadczenia od pracodawcy o zatrudnieniu, zaświadczenia ze spółdzielni, zaświadczenia z banku właścicieli mieszkania, przeczytanie i podpisanie wniosków bankowych): 18 dni kalendarzowych

3. Pierwsza pozytywna odpowiedź od banku przyszła po 14 dniach kalendarzowych od złożenia wniosku. Odpowiedź od banku, na który czekałam najbardziej przyszła po 17 dniach kalendarzowych. 

4. Podpisanie w banku umowy kredytowej: po 6 dniach od otrzymania pozytywnej odpowiedzi od banku.

5. Podpisanie aktu notarialnego nastąpiło po 45 dniach od podpisania umowy przedwstępnej

6. W międzyczasie bank przelał obie transze kredytu na konto właścicieli. Przy poprawnym komplecie dokumentów wypłata transzy nastąpiła trzeciego dnia roboczego po złożeniu przeze mnie dyspozycji.

7. Klucze do mieszkania odebrałam po 80 dniach od pierwszej wizyty w mieszkaniu. Mogłabym szybciej, ale takie były ustalenia między mną, a poprzednimi właścicielami mieszkania. 

Ogólnie trochę to wszystko trwało, ale było warto :) w gratisie dostałam nieziemski widok na panoramę miasta!

Pozdrawiam, 

J.